El incremento de los alquileres vacacionales en España es un hecho innegable, y junto con esta modalidad de negocio surge una cuestión jurídica de gran importancia, ¿no existen requisitos para establecer un apartamento vacacional en una Comunidad de Propietarios? ¿La Comunidad de Propietarios puede prohibir esta actividad? El Tribunal Supremo se ha manifestado al respecto.
Los alquileres vacacionales están siendo uno de los grandes modelos de negocio en los últimos años, y no es poca la incertidumbre respecto a su régimen legal, sobre todo cuando los mismos se establecen en una Comunidad de Propietarios, siendo la voluntad de muchas de ellas prohibir el uso de las viviendas para aprovechamiento vacacional.
Ahora bien, la cuestión reside en la capacidad que ostenta, o no, la Comunidad de Propietarios para prohibir el uso de las viviendas para estos fines. Así, lo primero que debemos considerar antes de iniciar cualquier trámite contra el propietario de la vivienda, es lo que estipulan los Estatutos de la Comunidad, pues es común encontrar en los mismos la prohibición terminante de llevar a cabo actividad económica alguna en las viviendas salvo autorización de la Comunidad, pero, ¿un alquiler turístico es una actividad económica?
Respecto a esta cuestión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente, concretamente mediante la Sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre, por la ponente Dña. María de los Ángeles Parra Lucan, donde se determina si un alquiler vacacional puede llegar a ser prohibido por la Comunidad de Propietarios.
Ha sido el Tribunal Supremo el encargado de esclarecer esta cuestión manifestando que, el destino de la vivienda como apartamento turístico, en caso de los Estatutos albergar prohibición sobre la realización de actividades económicas en la Comunidad de Propietarios, es considerada actividad económica, y por tanto, incluida en referida prohibición estatuaria.
Concretamente, el Tribunal Supremo afirma que existe, literalmente, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica
En consecuencia, pese al intento de los interesados en estos negocios de mantener su postura respecto a la imposibilidad de entender que estos alquileres son actividad económica, el Tribunal Supremo ha sido claro respecto a este asunto, siendo indiferente que no se haya estipulado de manera expresa en los Estatutos la actividad de aprovechamiento turístico, siendo suficiente la prohibición genérica del uso de las viviendas para actividades económicas.
Por tanto, aquellos Estatutos que incluyan cláusulas como la estudiada por el Tribunal Supremo, siendo esta: Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado, suponen también la prohibición de alquiler vacacional en cualquier vivienda de la Comunidad de Propietarios.
Además, el pronunciamiento referido a lo largo de este artículo no ha sido el único realizado por el Tribunal Supremo, sino que el mismo a través de su Sentencia 105/2024, de 30 de enero, en el que el Estatuto de la Comunidad de propietarios prohibía cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, enumerando una serie de negocios y/o actividades determinadas en las que no se incluían el alquiler vacacional, ha vuelto a afirmar la importancia de la finalidad con la que fueron redactados los estatutos.
Así, pese a no contener de manera expresa la prohibición de destinar la vivienda con uso turístico, se entiende que el objetivo de los Estatutos es prohibir cualquier tipo de actividad económica, en especial, y en este último caso, al mencionar la actividad de “hospedería”, concepto que, de acuerdo al Tribunal Supremo incluye claramente el uso turístico de la vivienda.
En conclusión, si los Estatutos de la Comunidad estipulan prohibición de actividades económicas o bien, cambiar el uso de la vivienda, se entiende que queda terminantemente prohibido destinar vivienda alguna al uso vacacional y turístico, siendo la única vía posible para ello la autorización previa por parte de la Comunidad.
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