Debido al paso del tiempo, es lógico que los elementos comunes se vayan deteriorando, y más si no se ha llevado a cabo un buen mantenimiento de los mismos. Esta circunstancia puede acarrear que se causen daños a algún propietario en su inmueble, situación que habrá que solucionar con la mayor urgencia.
Esto puede suceder en el caso en que en un inmueble o local sufra daños tales como goteras, humedades, etc, que vienen causados por un elemento común del edificio, como puede ser la rotura de las bajantes o tuberías.
¿Cuáles son los elementos comunes? ¿Quién tiene que repararlos?
Atendiendo a la clasificación que se extrae tanto en el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, como en el art. 396 del Código Civil, los elementos comunes son, entre otros, el suelo, vuelo, cubiertas, las fachadas, el portal, las escaleras, patios, pozos, ascensores, depósitos, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, tuberías y bajantes, etc.
Las averías o desperfectos que se produzcan en dichos elementos han de ser reparadas por la comunidad de propietarios, puesto que la comunidad es la responsable de conservar y mantener los elementos comunes. Si no lo hace, se deriva una responsabilidad de la Comunidad por los daños que se causen a los propietarios de inmuebles en el edificio.
¿Cómo saber si los daños vienen causados por la falta de mantenimiento o conservación de un elemento común?
La tarea más difícil es determinar el origen de los daños, y si los mismos derivan de un elemento común, por lo que es importante contar con un informe pericial que lo determine.
¿Cómo proceder en estos casos?
Reparar un espacio común en una comunidad de propietarios puede resultar difícil para el propietario afectado.
-En primer lugar, una vez detectado el problema, lo primero que hay que hacer es informar al Presidente o Administrador. Lo más recomendable es hacerlo mediante el envío de un burofax, para acreditar que se ha reclamado.
-Puede ocurrir, y es común, que ante la reclamación anterior, se haga caso omiso por parte de la comunidad, pero como hemos dicho, las Comunidades tienen obligación de realizar las obras necesarias para mantener y conservar sus elementos comunes o el inmueble en perfecto estado de conservación.
En particular, el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Es decir, frente al silencio de la comunidad, el propietario afectado puede acudir a los Tribunales, o reparar él mismo si son obras necesarias y urgentes (por ejemplo, rotura de bajantes comunitarias que causan goteras y filtraciones) pudiendo luego reclamar los gastos a la comunidad mediante un procedimiento judicial.
ALCAZAR se encuentra a su disposición para asesorarle sobre cualquier duda o consulta sobre este tema, tanto desde el punto de vista extrajudicial, negociando con el administrador, presidente de la comunidad o incluso con el propio seguro, como judicial, ejercitando las acciones legales en beneficio del afectado, siempre buscando la situación más beneficiosa para nuestros clientes.
Autora: Cinthia González Cantero
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