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Los Consumidores y la Devolución de Gastos Hipotecarios: Todo lo que necesitas saber, Alcázar Abogados - Expertos reestructuraciones empresariales o societarias.

Los Consumidores y la Devolución de Gastos Hipotecarios: Todo lo que necesitas saber

El próximo 14 de abril de 2024 marca una fecha límite crucial para aquellos consumidores que deseen reclamar la devolución de los gastos asociados a los contratos de préstamos hipotecarios. Este plazo se vuelve aún más relevante para quienes buscan recuperar los gastos proporcionales derivados de la formalización de sus contratos de hipoteca con entidades bancarias.

Un Cambio de Paradigma

Durante décadas, los consumidores han asumido integralmente los gastos vinculados a los contratos de créditos hipotecarios. Sin embargo, esta práctica ha sido cuestionada por el Tribunal Supremo, que ha señalado la abusividad de dicha carga financiera. En línea con su doctrina previa que invalidó las conocidas «cláusulas suelo», el Tribunal Supremo ha considerado inadecuadas aquellas cláusulas contractuales que imponen a los consumidores la totalidad de los gastos relacionados con el contrato hipotecario.

Matizaciones Importantes

Es esencial comprender que la doctrina del Tribunal Supremo no afecta de manera uniforme a todos los contratos hipotecarios. En primer lugar, sus pronunciamientos solo impactan en aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario el 15 de marzo de 2019. Esta ley, al establecer una distribución de gastos entre las partes, modifica el panorama previo donde los consumidores cargaban con todos los gastos de manera exclusiva.

¿Quién Debe Asumir los Gastos?

Aunque se ha declarado abusiva la práctica de atribuir exclusivamente los gastos a los consumidores en los contratos hipotecarios anteriores a 2019, esto no implica que estos no deban asumir ningún gasto. Más bien, se aboga por una distribución más equitativa entre el consumidor y la entidad prestamista. Esto significa que los consumidores que firmaron un contrato de crédito hipotecario antes de 2019 podrían reclamar a la entidad prestamista la parte proporcional de los gastos de formalización del préstamo, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo en aquel momento.

¿Qué se le puede reclamar a la entidad?

En este sentido, se les podría reclamar a la entidad concedente del crédito los gastos de tasación, gestoría, Registro de la Propiedad así como, la mitad de los gastos notariales, corriendo a cuenta del consumidor por lo tanto, la mitad de los gastos notariales y aquellos derivados del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

De esta manera, la entidad concedente debería devolver la cantidad correspondiente a los gastos que tendría que haber asumido de no haber existido la cláusula abusiva que, obligaba al consumidor a asumir los gastos en su totalidad.

El Tribunal Supremo a su vez ha determinado que, junto a la devolución de las cantidades indebidamente abonadas por el consumidor, deberá aumentarse dicha cantidad en los intereses devengados desde que el momento en el que los gastos fueron asumidos por el consumidor a la firma del contrato.

Por lo tanto, el consumidor no solo tiene derecho a la devolución de las cantidades indebidamente abonadas, sino que, también deberá recibir los intereses devengados por dichas cantidades desde la formalización del contrato.

¿Cómo conseguir la reintegración de las cantidades débelas por el concedente?

Una vez conocedor el consumidor de la posibilidad que le otorga el Tribunal Supremo para reclamar, será primordial determinar el procedimiento para conseguir la reintegración de las cantidades debidas por el concedente.

El primer paso será, plantear reclamación extrajudicial a la entidad bancaria para tratar de que la misma proceda a la devolución sin más trámites. No resulta raro que las entidades bancarias asuman la improcedencia de sus cláusulas y decidan abonar sin más trámites las cantidades, pero en caso de ver desestimadas las pretensiones, el consumidor deberá emprender acciones judiciales, siempre y cuando el derecho a ejercitar la acción no haya prescrito.

Plazo de prescripción

En cuanto a ese plazo de prescripción, a pesar de que el mismo debió finalizar el 24 de enero de 2024, ha sido prorrogado hasta el 14 de abril de 2024 debido a la pandemia COVID-19, por lo tanto, actualmente los consumidores cuentan con apenas un mes para proceder a su reclamación.

En este sentido, cabe destacar que, la prescripción de la acción de declaración de abusividad y reclamación de los gastos es independiente al vencimiento del contrato, por lo tanto, cumpliendo con el requisito legal de prescripción, será indiferente si el Contrato ha vencido o no.

A pesar de que es doctrina pacífica la declaración de dichas clausulas como abusivas, es habitual que las entidades concedentes del préstamo hipotecario respondan a la reclamación extrajudicial afirmando que la cláusula se ajusta a derecho.  En este caso, se deberán ejercitar acciones judiciales tendentes a declarar la nulidad de la cláusula, la procedente devolución de los gastos proporcionales, así como los intereses devengados hasta el momento.

En Grupo Alcázar nuestros expertos asesores conocen ampliamente el régimen jurídico aplicable y la práctica habitual con la que se desarrollan las cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios por lo que podrán interponer un procedimiento con todas las garantías que consiga la devolución de dichos importes.