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La responsabilidad de los agentes de la edificación en el proceso constructivo a tenor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En especial, la figura del constructor., Alcázar Abogados - Expertos reestructuraciones empresariales o societarias.

La responsabilidad de los agentes de la edificación en el proceso constructivo a tenor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En especial, la figura del constructor.

Cuando tras la construcción de un edificio existen daños que pudieran ser consecuencia de un defecto constructivo, el afectado suele reclamar contra todos los agentes que han intervenido en la construcción del mismo, entendiendo que todos son responsables de lo que han hecho los demás.

En este contexto, es clave la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), regula la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a los afectados.

¿Quiénes son los agentes que deben responder?

Se debe partir de lo estipulado en el art. 8 LOE.

En concreto, se indica en la Ley que son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. A lo largo de los artículos siguientes, se indica cuáles son cada uno de ellos, y las obligaciones de los mismos.

En resumen, los agentes contra los que se puede reclamar, son:

-El promotor.

-El proyectista.

-El constructor.

-El director de obra.

-El director de ejecución de obra.

-Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

-Los suministradores de productos.

-Los propietarios y usuarios.

 Con respecto a la figura del constructor, en particular, el art. 11 indica que es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Entre sus obligaciones, la LOE indica, entre otras, la de ejecutar la obra con sujeción al proyecto, y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra.

A pesar de que la LOE no lo regula expresamente, en la práctica, mucha veces promotor y constructor coinciden, quedando por tanto las funciones del constructor embebidas en las delimitadas para la figura del promotor.

¿Cuáles son las causas y contra quién se puede reclamar?

El art. 17 LOE es el precepto base donde se trata el régimen de responsabilidad de los agentes.

En concreto, se indica en dicho precepto que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra.

¿Cuáles son los daños que se pueden reclamar, y el plazo para hacerlo?

El mismo precepto indica todo aquello por lo que se puede reclamar, y se refiere a los daños materiales en la construcción.

-Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

-Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

-Durante un año, el constructor, además, responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

¿La responsabilidad es solidaria o se puede individualizar?

La LOE indica en el art. 17.2 que la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada.

Sólo de forma subsidiaria, el apartado 3 del mismo artículo, expone que cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales la responsabilidad podría ser solidaria.

En este sentido, hay amplia jurisprudencia que avala esta postura, como por ejemplo la SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 3834/2015:

“La responsabilidad de las personas que intervienen en el proceso constructivo por vicios y defectos de la construcción – STS 17 de mayo 2007 – es, en principio, y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica (…)”

En definitiva, sólo responderían por partes iguales cuando no se pudiera distinguir al responsable del daño

¿Existen causas de exoneración de responsabilidad?

El art. 17, en su apartado 8, indica que las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

En este sentido, a título de ejemplo, la SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO (CIVIL), SEC. 1ª, S 26-04-2013, Nº 308/2013, indica:

“(…)tanto la obra de rellenos como la construcción del muro se realizó adecuadamente, esto es, que el resultado fue obtenido, excluyéndose un cumplimiento defectuoso del mismo, y que la diligencia requerida, por la naturaleza y distribución del riesgo asignado, también fue observada en atención a la imprevisibilidad, con los medios actuales, de la causa que realmente dañó la consistencia del muro, es decir, el deslizamiento general de la ladera”

¿Prescribe el plazo para reclamar?

Si acudimos al art. 18 de la LOE, se estipula que las acciones reguladas en el art. 17 prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños.

Por otro lado, con respecto a la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

ALCAZAR se encuentra a su disposición para asesorarle sobre cualquier duda o consulta sobre este tema.

Autora: Cinthia González Cantero | Experta en procesal

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